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    房地产企业安置房销售账务处理

    来源:会计学堂 2019-04-13 13:30:59
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    导读:随着旧城改造等房地产项目的不断增加,通过安置房进行置换成为很多企业的选择。对于房地产企业安置房销售账务处理,实务中这个问题比较复杂,我们在以下根据安置房的不同类型来探讨如何进行账务处理。

    房地产企业安置房销售账务处理

    随着旧城改造等房地产项目的不断增加,通过安置房进行置换成为很多企业的选择。房地产开发企业安置房销售如何进行财务与税务处理?实务中这个问题比较复杂,我们在以下根据安置房的不同类型来探讨如何进行账务处理。

    一、外购安置房

    1、开发企业先购买后安置

    开发企业外购安置房如果采取先购买后安置模式,即开发企业取得购房发票,且将房产证办到开发公司名下,安置拆迁户时需要视同销售,按照同类商品房市场平均价格交纳增值税、土地增值税和企业所得税。这种方式下,购入时分录为:

    借:开发产品— 外购

    应交税费—应交增值税—进项税

    贷:银行存款

    安置拆迁户时,分录如下:

    借:开发成本— 土地成本—拆迁补偿费

    贷:主营业务收入

    应交税费—应交增值税— 销项税

    结转安置房成本时,

    借:主营业务成本

    贷:开发产品— 外购

    2、开发企业购买但直接过户到拆迁户名下

    如果开发企业与其他房地产开发企业、拆迁户通过三方协议购入商品房用于安置,直接将购入的商品房产权办到拆迁户名下,发票由销售企业直接开给拆迁户,这种安置方式相当于货币安置,拆迁户用货币购买安置房,开发企业不需要视同销售,只需将该支出计入拆迁补偿费。开发企业支付的补差价款,也应计入拆迁补偿费。收到补差价款,应冲减拆迁补偿费。

    购买安置房时,根据三方协议及支付凭据记账如下;

    借:开发成本— 土地成本— 拆迁补偿费

    贷:银行存款

    (2) 自有开发土地上建设安置房

    在自有土地上建设安置房,用于安置拆迁户,可以出现两种情况:一、单独建造安置房,安置房在户型、层高、赠送面积等建筑指标上均低于其他开发产品;二、用正常开发产品安置拆迁户。这两种模式建造的安置房,建造成本不相同,因此,视同销售价格也应有所差异,一般做法是单独建造的安置房对标正常开发产品销售价格适当调低,但不得低于其他开发产品售价的70%,否则存在稽查风险。

    房地产企业安置房销售账务处理 

    安置房销售的税务处理

    在房地产项目开发中,用本项目开发产品作为安置房如何交纳增值税、土地增值税、企业所得税呢?

    1、增值税

    用本项目开发产品安置拆迁户时需要视同销售,视同销售的销售额如何确定呢?根据《增值税暂行条例实施细则》按下列顺序确定销售额交纳增值税:(一)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;(二)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;(三)按组成计税价格确定。

    2、土地增值税

    自有开发土地上建造安置房,属于开发企业的开发产品,安置过程视同销售。根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定,也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

    3、企业所得税

    国税2009年31号第七条规定:企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为: (1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定; (2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

    (3) 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

    以自建商品房安置拆迁户时,按照视同销售价格确认拆迁补偿费和主营业务收入:

    借:开发成本— 土地成本— 拆迁补偿费

    贷:主营务收入

    应交税费— 应交增值税— 销项税

    结转安置房成本时,

    借:主营业务成本

    贷:开发产品

    (3) 自有划拨土地上自建安置房

    在划拨性质的土地上以开发公司名义立项、建设安置房用于安置拆迁户,需要视同销售交纳增值税和企业所得税、土地增值税。收到补差价款,应该冲减拆迁补偿费,支付给拆迁户的补偿价款,应计入拆迁补偿费。问题在于视同销售价格如何确定?

    1、按照协议约定价格确定。与拆迁户签订的安置协议中约定价格的,按照约定价格视同销售;

    2、按照成本加成方式核定价格。安置协议没有约定或者约定价格明显偏低的,应进行核定价格。

    (四)在非自有土地上建安置房

    开发企业在非自有土地上建造安置房,这种模式下土地一般在政府(例如城改办)名下,报批报建手续以政府名义办理,属于政府项目。房地产开发企业投资建造安置房安置拆迁户,是取得开发用地的前置条件,因此,安置房建造成本计入拆迁补偿费,增值税、土地增值税、企业所得税均不需要视同销售。收到拆迁户的补差价款,应该冲减拆迁补偿费。

    上文就是关于房地产企业安置房销售账务处理的介绍啦。根据安置房类型的不同,上文分别就开发企业先购买后安置、开发企业购买但直接过户到拆迁户名下、自有开发土地上建设安置房等情况进行了账务处理解读,同时对相关税务处理政策做了总结,喜欢的同学记得收藏点赞!

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    唐汨沙| 官方答疑老师

    职称:注册会计师,税务师

    亲爱的学员你好,我是来自会计学堂的唐汨沙,很高兴为你服务,请问有什么可以帮助你的吗?
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